Верховный Суд РФ разъяснил, когда застройщик должен вернуть деньги
Крайне полезное для нынешних и будущих новоселов разъяснение сделал Верховный суд РФ, когда изучил спор гражданина и застройщика.
Дело в том, что новосел получил от застройщика квартиру площадью меньше, чем ожидал. В договоре новосела с застройщиком фигурировало условие о твердой цене: стороны согласовали, что покупатель платит 3,2 млн рублей вне зависимости от реальной площади жилья. Но, получив квартиру, гражданин решил, что ему недодали слишком много метража. Взыскать переплату через суд не получилось. Но это решение поправил ВС. Договариваться об ориентировочном метраже можно, но нужно зафиксировать амплитуду отклонений, объяснил он.
Наш герой заключил с неким ООО договор участия в долевом строительстве. Деньги на жилье выделило ему госучреждение, которое обеспечивает военных жильем. Застройщик обещал передать дольщику квартиру общей площадью 64,81 кв. м, из которых жилая - 35,6 кв. м. Но в итоге дольщику достался 61 кв. м. Прошло время, и покупатель подписал акт приема-передачи. А через 1,5 года попросил застройщика вернуть 107 000 рублей. Ведь его квартира получилась меньше.
Застройщик деньги не отдал. Тогда мужчина пошел в районный суд Владикавказа. Спор заметил портал Право.ru.
В суде гражданин потребовал признать ничтожным тот пункт договора, где было записано, что он не может требовать перерасчета цены квартиры. И первая инстанция с новоселом согласилась. Потому что передача квартиры меньшей площади - это отступление от условий договора. А значит, дольщик может потребовать соразмерно уменьшить цену.
Но фирма пошла в ВС Северной Осетии и выиграла спор. Застройщик убедил апелляцию в том, что условие о фиксированной цене не нарушает законодательство. Первая инстанция указала, что площадь квартиры должна четко определяться в соглашении о долевом участии. Ведь от нее зависит цена - существенное условие договора. Но апелляция решила, что в таком соглашении можно указать и ориентировочную площадь квартиры. Дольщик согласился на фиксированную цену и теперь не может требовать перерасчета, решил ВС Северной Осетии. Кассация это подтвердила. Тогда мужчина пожаловался в Верховный суд РФ
Там спор изучили и сказали, что передача дольщику квартиры площадью меньшей, чем указано в договоре, - это отступление от условий договора.
Дольщик и застройщик могут договориться о твердой цене квартиры, но в соглашении нужно указать допустимые отклонения от проектной площади. Застройщика подвело то, что в договоре с гражданином не указаны пределы колебания площади квартиры. В таком случае дольщика нельзя лишить права на уменьшение цены жилья, заключил ВС.
"Передача квартиры меньшей площади - это отступление от условий договора. А значит, дольщик может потребовать соразмерно уменьшить цену
Эксперты напоминают, что это дело отражает позицию Конституционного суда РФ, который говорит, что потребители - экономически более слабая сторона, и поэтому в отношениях с бизнесом они нуждаются в повышенной защите со стороны государства (постановление N 4-П/1999). По словам юристов, это решение - важный и однозначный сигнал тем застройщикам, которые включают в договоры условие о независимости цены квартиры от ее площади и не определяют при этом допустимую погрешность. По мнению экспертов, позиция ВС обусловлена реалиями строительства. В этой сфере почти всегда случаются отклонения от согласованной площади иногда в меньшую, а иногда и в большую сторону. Добиться точного попадания в проект можно, но это затратно, объясняют специалисты.
Определение Верховного суда РФ N 22-КГ21-3-К5.
Ограничения оборотоспособности земельных участков
Объекты гражданских прав, в частности земельные участки, могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не ограничены в обороте.
С позиции оборотоспособности земельные участки могут быть оборотоспособными, ограниченными в обороте и изъятыми из оборота.
По смыслу положения ст. 129 Гражданского кодекса РФ, под оборотоспособными земельными участками следует понимать земельные участки, которые могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства либо иным способом, в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
Ограниченными в обороте являются земельные участки, которые могут принадлежать лишь определенным субъектам и (или) нахождение которых в обороте допускается только при наличии специального разрешения.
Законом или в установленном законом порядке могут быть введены ограничения оборотоспособности объектов гражданских прав, в частности могут быть предусмотрены виды объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо, совершение сделок с которыми допускается по специальному разрешению.
Перечень ограниченных в обороте земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, содержится в Земельном кодексе РФ.
К ним можно отнести земельные участки, расположенные на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ, так как иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности указанными земельными участками.
Кроме того, ограничения в обороте установлены и в отношении земель сельскохозяйственного назначения. В соответствии с Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.
Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.
В частности, к таким земельным участкам законом отнесены занятые:
- государственными природными заповедниками и национальными парками;
- зданиями, сооружениями, в которых размещены военные суды;
- объектами организаций федеральной службы безопасности;
- объектами организаций органов государственной охраны;
- инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации и др.
Как поступить с наследством, которое не приняли вовремя, объяснил Верховный Суд
О важности аккуратно и вовремя оформлять наследство, постоянно говорят не только нотариусы, но и судьи. Опоздавший к принятию наследства гражданин практически всегда рождает для себя этим неразумным шагом массу проблем, которые потом тянутся годами, не считая материальных расходов на судебные процессы, вызванные таким опозданием.
В случае, о котором расскажем, дочь не обратилась к нотариусу, чтобы принять наследство. А спустя 18 лет заключила мировое соглашение с совладелицей дома о переходе ей доли покойного отца. Верховный суд РФ в этой связи напомнил, что за прошедшее время имущество могло стать выморочным. А в таком случае оно должно перейти в собственность государства. Поэтому для одобрения сделки судам следовало понять, приняла ли женщина наследство. В том числе фактическими действиями - например, потратила деньги на содержание жилья.
А теперь, подробности спора, который заметил портал "Право.ru". Мужчина и женщина владели во Владивостоке землей с домом и постройками. Женщине принадлежало 7/10 долей, а мужчине - 3/10 доли. Мужчина умер, оставив после себя двух наследников. Сын отказался от наследства, а дочь пропустила установленный законом шестимесячный срок вступления в наследство. Об этих сроках сказано в статье 1154 Гражданского кодекса РФ.
"Принять наследство можно не только подав заявление нотариусу, но и другими способами.
Спустя почти 18 лет дочь пришла к нотариусу, чтобы оформить свидетельство о праве на 3/10 доли в недвижимости, но получила отказ. Нотариус заявил - никто вовремя не получил имущество, оно стало выморочным, право на него перешло городской администрации. Нотариус сослался на статью 1151 ГК. Еще через четыре года владелица части дома и дочь умершего сособственника заключили мировое соглашение, по которому дочери умершего перешли когда-то принадлежащие ему 3/10 доли домовладения. Такую сделку утвердили две местные судебные инстанции. Суды посчитали, что условия мирового соглашения ясны и понятны, не противоречат закону и не нарушают права третьих лиц.
Но с этими выводами не согласился муниципалитет Владивостока, который решил, что имущество покойного стало выморочным и теперь принадлежит ему. Представитель горадминистрации написал жалобу в Верховный суд.
Там дело изучили и сказали, что местные инстанции достоверно не установили, было ли принято наследство гражданина. Ведь принять наследство можно не только путем подачи заявления нотариусу, но и другими способами. Так, наследство считается принятым, если наследник начал владеть и управлять имуществом, или принял меры по сохранению активов, или потратил деньги на содержание недвижимости. А еще он возможно оплатил долги наследодателя или получил деньги, которые причитались умершему. Так сказано в статье 1153 ГК.
По мнению ВС, местные суды формально подошли к утверждению мирового соглашения между дочкой и хозяйкой части дома. Они фактически признали право дочери на наследство, но не учли мнение городской администрации, хотя в деле затрагиваются и ее интересы. Ведь если имущество окажется выморочным, то именно муниципалитет получит право на него.
ВС отменил решения нижестоящих инстанций, которые одобрили мировое соглашение между женщинами и отправил дело на новое рассмотрение в районный суд. Так что в подписании мирового соглашения теперь должна участвовать администрация.
Эксперты говорят, что доказательством фактического принятия наследства может быть даже регистрация дочери в одном помещении с умершим хозяином на дату открытия наследства. В таком случае наследство принадлежит наследнику со дня открытия, а нотариусу достаточно представить документ, который подтверждает совместное проживание.
По мнению юриста, из материалов этого гражданского дела вообще непонятно, было ли принято наследство. Раз нотариус не выдал свидетельство, то можно предположить, что доказательств принятия имущества дочка умершего собственника части дома не предоставила. В таком случае доли в недвижимости действительно могли стать выморочным имуществом. Тогда мировое соглашение незаконно.
По словам экспертов, которые специализируются на наследственных делах, в этом случае дочь умершего официально не стала наследником, а сособственнице никогда не принадлежали 3/10 доли мужчины и она не могла ими распоряжаться. То есть по факту женщины заключили сделку по поводу недвижимости, которая им не принадлежала.
Это недопустимо, ведь мировое соглашение затрагивает интересы городской администрации Владивостока, но она не участвовала в его подписании. К тому же мировые соглашения о разделе имущества с участием наследников, которые его не приняли, запрещены п. 10 Постановления Пленума ВС N 9.
Определение Верховного суда РФ N 56-КГ22-33-К9.
О подаче заявления о признании гражданина банкротом при наличии единственного жилья, находящегося в залоге
Многих граждан в настоящее время волнует вопрос подачи заявления о признании банкротом при наличии единственного жилья, особенно находящегося в ипотеке. Для ответов на возникающие вопросы Верховным Судом Российской Федерации подготовлен обзор судебной практики разрешения споров о несостоятельности (банкротстве) за 2023 год.
Так, Верховным судом Российской Федерации определена следующая правовая позиция в отношении находящегося в залоге единственного жилья гражданина, признанного банкротом.
Наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем ему помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки.
Характерной особенностью ипотеки в отношении единственного жилья является то, что взыскание на него может быть обращено лишь при предъявлении требования залогодержателем. Следовательно, наличие (отсутствие) такого жилья в конкурсной массе обусловлено исключительно волеизъявлением залогодержателя и не зависит от иных кредиторов, объема их требований.
С учетом этого в ситуации, когда по спорному долгу перед банком отсутствует просрочка, так как заемщик исправно платит по кредитному договору в предусмотренные договором сроки или обеспеченное залогом обязательство надлежащим образом исполняется третьим лицом (или имеется лицо, готовое принять на себя обязанность по его исполнению), суд предлагает сторонам заключить мировое соглашение (разработать локальный план реструктуризации) в отношении этого единственного жилья, по условиям которого взыскание на данное имущество не обращается. При этом залогодатель, т.е. гражданин, признанный банкротом, не освобождается от исполнения обязательства перед залоговым кредитором после завершения процедуры банкротства (ипотека сохраняется без применения правил пункта 3 статьи 213.28 Закона о банкротстве). По условиям такого соглашения погашение обеспеченного обязательства не может осуществляться за счет иного имущества должника, на которое претендуют другие кредиторы.
В случае отказа кредитора (банка) от заключения мирового соглашения без разумных причин (в частности, если положение кредитора не ухудшается по сравнению с тем, как если бы процедуры банкротства не было) суд вправе утвердить локальный план реструктуризации применительно к правилам пункта 4 статьи 213.17 Закона о банкротстве. Согласия иных кредиторов для утверждения судом такого плана реструктуризации не требуется.
ВС решил судьбу публичного сервитута
Газораспределительная компания оформила публичный сервитут, чтобы обеспечить доступ склада предпринимателя к газу. Этому возразил местный совхоз, который утверждал: нельзя строить газопровод на ценных сельскохозяйственных угодьях. ВС прислушался к этим доводам и предписал первой инстанции тщательнее оценить их.
В 2016 году компания «Газпром газораспределение» подключила к сети складские помещения бизнесмена и направила в подмосковную администрацию ходатайство об установлении публичного сервитута для строительства газопровода на десять лет. Чиновники удовлетворили просьбу. Этому возразил «Совхоз имени Ленина», который в суде требовал признать постановление администрации незаконным (дело № А41-83261/2022).
Три инстанции решили, что «Газпром» соблюдал все требования к порядку подачи заявления о сервитуте, а для строительства необходим доступ к спорной части участка. При этом совхоз не доказал, что существуют какие-либо другие варианты размещения газового объекта.
Совхоз обратился в Верховный суд. Заявитель указал, что сервитут предполагает строительство газопровода прямо в месте расположения инженерного сооружения системы мелиорации, а сам участок относится к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям. При этом по ст. 30 закона «О мелиорации» работы на мелиорируемых землях не должны ухудшать режим почв на этих землях и мешать эксплуатации мелиоративных систем, а возведение газовых объектов на такой земле нужно согласовывать с уполномоченными госорганами и властями.
Экономколлегия отметила: суды не оценили эти доводы и не обратили внимания, что в деле нет расчетов наиболее целесообразного способа установления сервитута и данных о протяженности газопровода и границах охранной зоны. Нет в деле и согласованного с собственником участка проекта реконструкции расположенного на нем мелиоративного сооружения и проекта рекультивации земель. А все это было нужно, чтобы проверить соответствие заявления «Газпрома» требованиям Земельного кодекса. Кроме того, на заседаниях не обсуждали вопрос привлечения к делу специалиста и третьего лица — Минсельхоза, который мог бы дать пояснения о специальных требованиях к работам.
Поэтому ВС отменил решения нижестоящих судов и вернул дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.
В Госдуме разъяснили инициативу о штрафах за неиспользование садовых участков
Как стало известно, Росреестр подготовил проект, по которому садоводы и огородники должны будут начать освоение земельных участков в течение трех лет. За нарушение будет грозить штраф. Что это значит и кому грозят новые правила, разъяснил в комментарии "РГ" председатель Комитета Госдумы по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям Сергей Гаврилов (фракция КПРФ).
Как напомнил депутат, садовые и огородные участки имеют целевое назначение использования, это установлено федеральным законом о ведении садоводства и огородничества. Кроме того, использовать землю по назначению предписано Земельным кодексом.
"В данном случае целевое назначение - это отдых граждан и выращивание урожая для себя, и их разница лишь в возможности строительства домов на них", , - пояснил глава комитета. Гаврилов уточнил, что на огородном участке это не предусмотрено.
Он также отметил, что в законодательстве есть ответственность за бесхозность участков сельхозназначения - заброшенные садовые и огородные участки к ним не относятся. "Но проблема таких заброшенных участков существует", - добавил депутат.
По его словам, правительство должно выработать критерии неосвоения участков. "Это актуально и в контексте борьбы с борщевиком прежде всего", - считает Гаврилов.
Он выразил уверенность, что инициатива вследствие ее принятия не затронет добросовестных садоводов. "Кроме того, это сподвигнет садоводов проявить заботу о принадлежащей им земле", - добавил парламентарий.
Депутат в связи с этим напомнил о правилах "приобретательной давности", согласно которым бесхозный неухоженный участок, не особо нужный собственнику, может передаваться другому лицу бесплатно, если данное лицо обихаживало его длительный срок.
"То есть в случае нежелания заниматься участком необходимо заботливо передать его в аренду или безвозмездное пользование ответственному владельцу, но не бросать, - советует Гаврилов. - Вот для каких целей в законодательстве определены критерии целевого назначения. И данный законопроект направлен как раз на то, чтобы собственники были добросовестными, содержали свою собственность в надлежащем состоянии, не нарушая прав других".
Верховный Суд объяснил, когда у ипотечника-банкрота нельзя забрать жилье
Верховный суд России в специальном обзоре судебной практики, посвященном разрешению споров о банкротстве, сделал важные разъяснения по поводу банкротов-ипотечников. Если кто-то из родственников или друзей продолжит погашать долг по ипотеке человека, который проходит процедуру банкротства, то забирать жилье у него не стоит. Суд должен предложить сторонам заключить мировое соглашение: гражданин продолжит выплачивать кредит и останется жить в квартире. Если банк откажется решать дело миром, то суд вправе сам утвердить план реструктуризации. Согласия кредиторов не требуется.
Как известно, на ипотечное жилье, даже если оно единственное, иммунитет не распространяется. На практике возникают ситуации, когда человек исправно погашает долг по ипотеке, но запутался в других долгах и объявлен банкротом. В таком случае лично у него могут возникнуть проблемы с дальнейшими выплатами по кредиту. Поэтому многие банкиры начинают процедуру взыскания заранее, не дожидаясь просрочки. Дело в том, что, как объясняется в обзоре, "в случае возникновения просрочки по кредиту непредъявление банком требования в деле о банкротстве залогодателя может лишить его эффективного обеспечения в виде ипотеки на квартиру". Проще говоря, банкиры боятся опоздать: потом, когда процедура банкротства зайдет слишком далеко, недвижимость им могут не отдать. Потому в судебной практике появились дела, когда квартиры начали забирать у банкротов-ипотечников, не допустивших просрочки. Верховный суд защитил граждан.
"В последние годы институт единственного жилья приковал внимание высшего судебного органа. Это обусловлено ростом количества банкротств граждан и необходимостью в связи с этим соблюдения конституционных гарантий на жилище, - сказал вице-президент Гильдии российских адвокатов Никита Филиппов. - Одновременно важнейшей задачей судов в делах о банкротстве, как неоднократно указывал Конституционный суд РФ, остается соблюдение баланса интересов кредиторов и должника".
По словам старшего юриста Бюро адвокатов "Де-юре" Ксении Стихиной, бесспорно, банкротство залогодателя ухудшает положение залогодержателя. Поэтому несостоятельность лиц, предоставивших обеспечение, по общему правилу является основанием для обращения взыскания на предмет залога, подчеркивает она.
"Однако,залог сам по себе - это своего рода страховка кредитора на случай неисполнения основного обязательства, - говорит юрист. - Поэтому реализация единственного ипотечного жилья при исполнении заемщиком кредитных договоренностей предоставляет право воспользоваться такой страховкой в любой момент, а не при наступлении "страхового случая", что утяжеляет чашу весов залогового кредитора".
В этом смысле рассматриваемые разъяснения Верховного суда РФ соединили воедино обеспечение конституционных гарантий и баланса интересов лиц, участвующих в банкротном деле, говорит Ксения Стихина.
"С одной стороны, защищены интересы залогодержателя, который не теряет права удовлетворить свои требования за счет предмета залога при нарушении основным должником сроков возврата кредита, - продолжает юрист. - С другой - должник реализует свое право на единственное жилье, не ущемляя интересы залогового кредитора. При таком подходе не затронуты права и других кредиторов, так как они в любом случае не вправе претендовать на распределение выручки, полученной от стоимости такого имущества".
Ксения Стихина напоминает, что идея утверждения локального мирового соглашения с отдельным кредитором в банкротном деле не является новой. По ее словам, еще в октябре прошлого года Госдума РФ одобрила в первом чтении законопроект о сохранении договора залога единственного жилья при банкротстве гражданина.
"Он предусматривает возможность сохранения ипотечного единственного жилья путем заключения мирового соглашения или утверждения плана реструктуризации долгов с соответствующим кредитором, - объясняет юрист. - В оставшейся же части проведение процедуры банкротства предполагается без изменения: формирование конкурсной массы за счет иного имущества, подлежащего реализации, непосредственно его реализация и распределение денежных средств между иными кредиторами". Вместе с тем, рассказывает она, законодательная инициатива до сих пор не воплощена в жизнь, поскольку была отправлена на доработку и представление поправок.
"Таким образом, Верховный суд РФ реализовал на практике идею сохранения единственного жилья при его обременении залогом, что, конечно, даст новый виток в развитии современного банкротства и, возможно, ускорит процесс изменения законодательства в данной части", - считает Ксения Стихина.